10 cuidados para quem quer locar seu imóvel

Quem aluga imóvel nas grandes cidades brasileiras
invariavelmente se depara com dores de cabeça. Na hora de selecionar o seu
locatário e contratar, é preciso cautela e critério. Para minimizar os riscos,
listamos 10 cuidados que os proprietários devem observar:

1.    Faça uma breve
análise do locatário e verifique o seu perfil. Isso
envolve dar uma busca no google, verificar se possui inscrições no SPC/Serasa e
também pedir as certidões de ações na Justiça e Cartório de Protestos. Essa
busca pode indicar se o locatário costuma cumprir com as suas obrigações e se
já teve problemas com locações anteriores.

2.    Realize o
contrato de locação escrito. Contratos de locação verbal
são mais difíceis para o locador executar em caso de inadimplência. O contrato
deve ser preparado por um advogado, com cláusulas específicas que protejam o
locador, e elaborado para que possa servir como título executivo extrajudicial
(art. 585, II, CPC).

3.    Estude as formas
de garantia da locação e não use mais de uma. É
vedada a fixação de mais de uma modalidade de garantia no mesmo contrato, sob
pena de nulidade. Assim, o contrato deve prever apenas uma das garantias
previstas em lei, como fiança, caução ou seguro fiança (art. 37, Lei 8.245/91).

4.    Prefira o
seguro-fiança. A melhor forma de garantir o
pagamento é através do seguro fiança. É possível exigir do locatário a
contratação de um seguro fiança com uma empresa especializada. Em caso de
inadimplência, o locador pode cobrar diretamente da seguradora o ressarcimento
do prejuízo.

5.    Respeite os
prazos mínimos da lei para locações residenciais. Em locações residenciais, o
prazo adequado de locação é de, no mínimo, 30 meses. Se o contrato tiver prazo
inferior, a lei de locação garante ao locatário a permanência no imóvel em até
cinco anos, salvo exceções (art. 46, Lei 8.245/91).

6.    Observe os prazos
de temporada.
Em contratos de temporada, o prazo é de no máximo
90 dias. Se o locatário decidir permanecer no imóvel é necessário um novo
contrato de locação. Além disso, é lícito nos contratos de temporada o locador
cobrar tudo antecipadamente (art. 48 e seguintes, Lei. 8245/91).

7.    Avoque a
obrigação de pagar o IPTU e Condomínio. O
contrato de locação pode estipular que o IPTU e condomínio sejam pagos ao
locador junto com o aluguel, e o locador faça os pagamentos para a Prefeitura e
o Condomínio. Infelizmente, se feito de modo diverso, muitos são os casos que o
locatário não paga o condomínio e o IPTU e o locador só fica sabendo depois
(art. 25, Lei 8.245/91).

8.    Veja quem poderá
estar no polo do locatário. Em locações residenciais, o
cônjuge e o convivente da união estável devem estar no contrato. Em locações
comerciais, o cuidado deve ser redobrado, pois quem assina precisa ter poderes
para tanto (investido por procuração ou ato societário, arts. 654, 1.150 e seguintes do Código
Civil). Para garantir a exequibilidade, uma boa ideia é inserir como
locatário não só a empresa como também seus sócios. Em caso de descumprimento
do contrato, o locador tem mais mecanismos para buscar a satisfação do seu
crédito.

9.    Não entregue as
chaves antes de tudo formalizado. A
entrega das chaves só deve ser feita com todos os documentos apresentados, com
o contrato assinado e reconhecida a firma. Deixar que o locatário ocupe o
imóvel sem a papelada regularizada gera riscos de que ele não venha a cuidar da
mesma depois.

10.  
Não tolere muito tempo o inadimplemento. Em caso de inadimplemento superior a 1 mês, é preciso agir rápido. A
ação de despejo precisa de algumas formalidades antes de ser ajuizada (art. 59
e seguintes, Lei 8.245/9,
c/c art. 282 e seguintes, CPC).
Antes de firmar uma nova relação locatícia, procure um advogado especialista ou
um corretor credenciado com CRECI.